Rendement: de sleutel tot investeren
Ontdek de Topgemeenten voor Slimme Investeringen aan Zee
Beste lezers,
Vorige week analyseerden we welke kustgemeenten het meest aantrekkelijk zijn voor vastgoedinvesteringen. Daarbij kwam een duidelijke top drie naar voren:
De Haan
Knokke-Heist
Oostende
Zoals jullie wellicht al hebben opgemerkt, zijn er aanzienlijke prijsverschillen in de aankoopkosten tussen deze gemeenten. Deze week vergelijken we de gemiddelde aankoopprijs met de gemiddelde opbrengst van vorige week.
Gemiddelde aankoopprijs
Statbel
Bij StatBel kunnen we per gemeente de gemiddelde verkoopprijs van een appartement opvragen. Een nadeel is echter dat StatBel de mediaanprijs berekent over verschillende typen appartementen, variërend van studio's tot luxe penthouses met vier slaapkamers.
Prijs per m²
Een andere methode is het gebruik van de gemiddelde prijs per m², beschikbaar via Immoweb. Hierbij wordt een standaard appartement als volgt gedefinieerd:
oppervlakte van 95 m²
2 slaapkamers
badkamer
terras of balkon
geen kelder
geen tuin
geen parking
in goede staat
gelegen op de 1ste, 2de of 3de verdieping met lift (hogere verdiepingen zijn vaak duurder)
gebouwd in de jaren 90
in een gebouw met minder dan 10 verdiepingen
Met deze gegevens kunnen we de gemiddelde aankoopprijs berekenen op basis van de prijs per m².
Aangezien we een marktanalyse uitvoeren, is de gemiddelde aankoopprijs relevanter dan de mediaanprijs.
Rendement op investering
Het succes van een vastgoedinvestering wordt bepaald door het rendement op de investering (ROI). Vorige week hebben we de gemiddelde opbrengst per kustgemeente geanalyseerd (Beste Kustgemeenten). Nu we ook inzicht hebben in de gemiddelde aankoopprijs, kunnen we het rendement berekenen. Voordat we beginnen, volgt een korte samenvatting van hoe het rendement op investering wordt berekend.
Het ROI wordt berekend door de netto-inkomsten uit de investering te delen door de totale kosten en dit te vermenigvuldigen met 100 om een percentage te verkrijgen. Totale kosten omvatten de aankoopprijs en bijkomende uitgaven zoals registratiekosten en belastingen, terwijl de netto-inkomsten bestaan uit huurinkomsten minus jaarlijkse kosten zoals onderhoud en verzekeringen. Een positieve ROI geeft aan dat de investering winst oplevert, terwijl een negatieve ROI duidt op verlies. ROI is essentieel voor het evalueren en vergelijken van verschillende investeringsopties.
Voor de berekening van de totale kosten en netto-inkomsten moeten we enkele aannames doen:
De gemiddelde aankoopprijs wordt verhoogd met 12% registratiekosten en € 25.000 aan opstartkosten voor de aanschaf van meubelen.1
Om de netto-inkomsten te berekenen, maken we een inschatting van de kosten voor onderhoud, voorzieningen, verzekeringen, etc.:
Het is belangrijk te benadrukken dat alle kustgemeenten een positief rendement opleveren. Alleen in Zeebrugge, Koksijde en Knokke-Heist is het rendement lager dan 3%, in Knokke en Koksijde voornamelijk door de hogere vastgoedprijzen. De top 3: De Haan, Oostende en Blankenberge behalen een rendement boven de 5%. Op basis van puur rendement zijn dit de meest interessante gemeenten.
Een rendement van 5% betekent dat, als alle variabelen gelijk blijven, de investering na 20 jaar is terugverdiend. We hebben in onze ROI-berekening geen rekening gehouden met de verkoopwaarde na een aantal jaren. Het mag duidelijk zijn dat een vastgoedinvestering interessant kan zijn.
Deze Week Gespot 🔍
B&B opportuniteit in Oudenburg
Voor wie overweegt om een eigen B&B te starten, zowel in hoofd- of als bijberoep, kan dit landhuis in Oudenburg een interessante optie zijn. Het realiseren van een project zoals dit is echter aanzienlijk complexer dan het beheren van een vakantiewoning. Om het rendement van een dergelijk project grondig te evalueren, is het essentieel om een gedetailleerd financieel plan op te stellen. Hoewel we een SWOT-analyse kunnen aanbieden om de sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen in kaart te brengen, doen we in dit geval geen uitspraken over mogelijke opbrengsten.
Analyse: Dit dakappartement heeft duidelijk potentieel met zijn schuin zeezicht, groot terras, en ligging in het centrum van Oostende. Het appartement biedt de mogelijkheid om naar eigen smaak opgefrist te worden, wat het aantrekkelijk maakt voor wie er een persoonlijke touch wil aan toevoegen. Het is echter belangrijk om zeer gedetailleerd te informeren naar de renovatieplicht. Er moet duidelijkheid zijn over de voorwaarden en het akkoord van de mede-eigenaren voor de renovatie, aangezien mede-eigenaren de renovatie kunnen weigeren.
Sebastiaan, C. (2022). Analysis of different growth strategies used in the short-rental industry.
Tabel 1 Vlaanderen, posten: 043 onderhoud en herstelling woning; 044 leidingwater, afvalophaling, andere kosten verbonden aan de huisvesting; 045 elektriciteit, gas en andere brandstoffen; 053 huishoudtoestellen; 054 glaswerk, vaatwerk en niet elektrisch keukengerei; 056 goederen en diensten voor onderhoud woning; 1252 verzekeringen betreffende de woning.
Tab01_FL Fgov.be. (2023). Huishoudbudget | Statbel. [online] Available at: https://statbel.fgov.be/nl/themas/huishoudens/huishoudbudget#figures [Accessed 12 Aug. 2024].
Het gemiddeld aantal reserveringen voor een 2 slaapkamer appartement ligt tussen de 35 tot 45. De schoonmaakkosten ligt gemiddeld rond de € 90 en linnengoed rond € 30.
45 reserveringen x € 120 = € 5 400