Verkenning van de Beste Kustgemeenten
Nu we bekend zijn met de terminologie binnen de logiessector, kunnen we een stap verder gaan en een vergelijkende studie uitvoeren naar de meest aantrekkelijke kustgemeente voor het exploiteren van een vakantiewoning, B&B, of hotel.
Wat vergelijken we?
Wat meten we
Bij het bepalen van de meest geschikte gemeente om een vakantiewoning te beheren, zou je in eerste instantie denken aan de gemeente met de hoogste omzet. Echter, omzetcijfers vertellen niet altijd het hele verhaal, vooral als ze niet over een volledig jaar gaan. Een eigenaar kan er bijvoorbeeld voor kiezen om alleen in de zomermaanden te verhuren, of juist het hele jaar behalve de zomer. Daarom moeten we zowel de omzet als het aantal beschikbare nachten in overweging nemen. De KPI die hiervoor het beste inzicht geeft, is de RevPAL (Revenue per Available Listing/Night). Dit is de totale omzet gedeeld door het aantal beschikbare nachten.
Een RevPAL van € 100 betekent dat de woning per beschikbare nacht € 100 opbrengt. Bijvoorbeeld: als de woning een hele maand beschikbaar is (30 dagen), verdient de woning € 3000 met een RevPAL van € 100. Dit kan behaald worden door 10 nachten aan € 300 of 20 nachten aan € 150 te verhuren, enzovoort. RevPAL geeft ons een objectief vergelijkingspunt, maar zegt niets over de nachtprijzen of bezettingsgraden. Oplettende lezers hebben wellicht al opgemerkt dat er een alternatieve berekening bestaat, namelijk RevPAL = Nachtprijs * Bezettingsgraad.
Waar Vergelijken We Mee?
Op basis van onze Airbnb-data heeft België 53.360 vakantiewoningen, waarvan er 8.934 aan de Belgische kust liggen (17% van alle vakantiewoningen). Deze woningen variëren van studio’s tot villa’s met zes slaapkamers. Elke gemeente heeft een andere samenstelling qua type woningen. Zo heeft Bredene bijvoorbeeld meer studio’s te huur dan De Haan. Daarom is het niet gepast om het algemene gemiddelde (de RevPAL van alle verhuureenheden) tussen gemeenten te vergelijken. In plaats daarvan kijken we naar het meest voorkomende woningtype. Vakantiewoningen met twee slaapkamers zijn het meest gangbaar aan de Belgische kust (3.680 woningen of 41%).
De Haan staat op de eerste plaats met de hoogste RevPAL van 102, gevolgd door Knokke-Heist en Oostende.
Naast de RevPAL tonen we ook de potentiële omzet, berekend op basis van 365 dagen beschikbaarheid. In werkelijkheid zal een eigenaar waarschijnlijk zelf gebruik maken van de vakantiewoning, en met een RevPAL kan men inschatten hoeveel impact dit heeft op de omzet. We voegen ook het totale aanbod vakantiewoningen in de gemeente toe om vraag en aanbod in kaart te brengen. Dit maakt duidelijk dat Zeebrugge de laagste RevPAL heeft, maar ook het laagste aantal vakantiewoningen. Het lage aanbod kan de mogelijke omzet beïnvloeden.
Belangrijke opmerkingen
We hebben een vergelijking gemaakt van de gemiddelde prestatie van een vakantiewoning met twee slaapkamers. Het is belangrijk op te merken dat het gaat om een ‘gemiddelde’ woning. Binnen een gemeente zijn er geografische verschillen, zoals tussen Heist en Het Zoute, of tussen Nieuwpoort-Bad en Nieuwpoort-Stad. Daarnaast zijn er nog andere factoren, zoals zeezicht of parkeergelegenheid (waar gratis parking de meerwaarde vermindert). In de komende weken gaan we gedetailleerder naar de verschillende kustgemeenten kijken.
Zoek je meer informatie of specifieke gegevens over een bepaalde kustgemeente, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen je graag verder bij het maken van een weloverwogen beslissing voor jouw vastgoedinvestering.
Deze Week Gespot 🔍
Deze week was er een stilte op de vastgoedmarkt. Het lijkt erop dat nieuwe, spannende woningen even op zich laten wachten. Misschien zijn de makelaars zelf op ontdekkingsreis en genieten ze van een welverdiende zomerpauze! 🌞🏖️